MEDIDAS GOVERNO MAIS HABITAÇÃO

Medidas aprovadas no "Mais Habitação" para

o Alojamento Local.

"MAIS HABITAÇÃO" E ALOJAMENTO LOCAL

Foi promulgado no dia 6 de Outubro de 2023 o pacote
"Mais Habitação" com medidas de grande impacto no AL:

1. CRIAÇÃO DE UM TRIBUTO EXTRAORDINÁRIO PARA APARTAMENTOS E ESTABELECIMENTOS DE HOSPEDAGEM : A CEAL
2. NECESSIDADE DE APROVAÇÃO PRÉVIA POR UNANIMIDADE DO CONDOMÍNIO PARA INSTALAR UM NOVO AL EM FRAÇÕES HABITACIONAIS

3. POSSIBILIDADE DOS CONDOMÍNIOS ENCERRAREM UM AL SEM NENHUM MOTIVO CONCRETO
4. FIM DA VALIDADE DOS REGISTOS EM 2030, SEM GARANTIA DE RENOVAÇÃO
5. PROIBIÇÃO DE REGISTOS DE NOVOS ALS EM FRAÇÕES AUTONOMAS DE PRÉDIOS NAS REGIÕES DO LITORAL

6. NOVOS REGISTOS DE AL PASSAM A TER APENAS 5 ANOS DE VALIDADE

7. INTRANSMISSIBILIDADE: TITULARES IMPEDIDOS DE TRANSMITIR REGISTOS DE AL OU VENDER 1% DA EMPRESA

8. AGRAVAMENTO DO IMI PARA TODO O ALOJAMENTO LOCAL
9. JUNTAS DE FREGUESIA GANHAM O PODER DE FISCALIZAR O AL
10. ISENÇÃO DE IRS E IRS NA MIGRAÇÃO DO AL PARA ARRENDAMENTO PARA HABITAÇÃO PERMANENTE

AINDA TEM DÚVIDAS SOBRE AS MEDIDAS QUE AFETAM O AL?

FAQ DO "MAIS HABITAÇÃO" E IMPACTO NO ALOJAMENTO LOCAL

O QUE É A CEAL, A CONTRIBUIÇÂO EXTRAORDINÀRIA DO ALOJAMENTO LOCAL?

Todos os AL na modalidade de "apartamento" e "estabelecimento de hospedagem" instalados em frações de prédios habitacionais ou partes suscetíveis de utilização independente em prédios habitacionais no litoral passam a pagar este tributo cujo valor estimado será de 20€ a 30€ por m2 em 2023 e 30 a 40 € por m2 em 2024.
Um apartamento de 100m2 irá pagará cerca de 3 a 4 mil €/ano, independentemente de operar 3 semanas por ano ou o ano inteiro ou do mercado onde está inserido.
Isto asfixia e inviabiliza a atividade de quase 70.000 alojamentos locais. Há ALs cujo ganho líquido não será suficiente se quer para pagar esta taxa.

VAI SER NECESSÁRIA A APROVAÇÃO PRÉVIA POR UNANIMIDADE DO CONDOMÍNIO PARA NOVOS REGISTOS?

Nos prédios em propriedade horizontal, se a fração tiver uso habitacional no Titulo Constitutivo, passa a ser obrigatório obter a aprovação prévia dos condóminos por unanimidade para se poder instalar um novo alojamento local.
É praticamente uma proibição de instalação de novos ALs em prédio habitacional.
Um único morador sem razões concretas, por mero preconceito em relação ao AL, pode recusar a instalação de um AL. Ou até um AL existente no prédio, pode impedir a entrada de concorrentes.

O CONDOMÍNIO PODE ENCERRAR O MEU AL SEM NENHUM MOTIVO CONCRETO?

Os condomínios passam a poder encerrar um AL com decisão de 2/3 da permilagem sem precisar nenhum motivo concreto ou problema aparente.
A deliberação de cancelamento é enviada à Câmara Municipal e produz efeitos 60 dias após a deliberação do condomínio, ficando o titular sem rendimentos, às vezes com dívidas (ex. linhas COVID) e com o risco deter que indemnizar as reservas canceladas.
Todos os anos, ou mesmo a qualquer altura, cerca de 75.000 alojamentos locais podem ser encerrados e os titulares ficarem de imediato sem rendimentos.

O MEU REGISTO DE AL VAI TERMINAR EM 2030, SEM GARANTIA DE RENOVAÇÃO?

Os 110 mil registos existente à data de entrada em vigor destas medidas terão prazo de validade até 2030 sem nenhum garantia de renovação.
A decisão será das Câmaras com critérios vagos como cumprir as condições de equilíbrio em relação à habitação conforme Carta de Habitação do Município.
Apenas estão fora desta regra de caducidade em 2030, os alojamentos locais existentes a data da publicação da lei que tenham empréstimo em que o imóvel tenha sido dado como garantia.

VAI SER PROIBIDO O REGISTO DE NOVOS ALS EM PRÉDIOS HABITACIONAIS EM QUASE TODO O LITORAL?

Estão suspensos quaisquer novos registos de AL em frações de prédios habitacionais em todo o litoral, numa região que representa 90% da atividade do AL e do Turismo.
Mesmo apartamentos que sempre foram casas de férias estão suspensos proibidos ou até frações de serviços.
As Câmaras, em tese, podem autorizar novos registos em certas freguesias, mas para conseguirem tem que cumprir condições cumulativas quase impossíveis : devem ter uma Carta de Habitação a mostrar que alcançaram o equilíbrio habitacional, não podem ter decretado carência habitacional. em nenhuma zona do território
Para cumprir estas condições, as Cãmaras não podem decretar carência habitacional , o que resulta na perda de prioridade para acesso a fundos de apoio à habitação e outros instrumentos urbanísticos.
Além disto, ainda há a nova obrigação de se obter a autorização por unanimidade do condomínio.
É uma dupla camada de proibição que torna quase impossível novas aberturas em frações de prédios.

OS NOVOS REGISTOS DE AL PASSAM A TER APENAS 5 ANOS DE VALIDADE?

Todos os novos registos feitos depois da entrada em vigor da lei passam a ter uma validade de 5 anos, independentemente da dimensão do investimento e do tempo de retorno previsto, sendo depois sujeitos a uma avaliação pela Câmara Municipal da possibilidade ou não de renovação.

INTRANSMISSIBILIDADE: ENQUANTO TITULAR VOU ESTAR IMPEDIDO DE TRANSMITIR O REGISTO DE AL OU VENDER 1% DA EMPRESA?

Os registos de alojamento local passam a ser intransmissíveis em todo o país. e em todas as modalidades
Não podem nem ser transmitidos a familiares ou a um dos cônjuges em caso de divorcio.
Se o registo pertencer a uma empresa (realidade que representa 40% do AL) basta que 1% ou menos da participação da empresa seja vendida e todos os registos em nome desta empresa são cancelados, encerrando toda a atividade de AL da empresa com todas as consequências para a Economia Local e Emprego, sem nenhum benefício para a habitação.

VOU TER O IMI AGRAVADO POR TER UM ALOJAMENTO LOCAL?

Todos os imóveis registados como alojamento local, mesmo que o explorador seja um inquilino e não o proprietário, tem o coeficiente de vetustez agravado para 1.
Isto significa que todo o AL passa a ser considerado uma casa recém construída mesmo que esteja numa zona histórica e a casa tenha 100 anos.
O governo distorce um indicador técnico para prejudicar o alojamento local.
Todos os 110 mil AL são afetados podendo ter aumento de IMI de até 2,5 vezes.
Nota: a isto acresce que no Orçamento de Estado de 2023 o governo introduziu a possibilidade das Câmaras Municipais agravarem o IMI do alojamento local em 100%. O efeito acumulado dos dois agravamentos pode significar um aumento de 5 vezes do IMI.

A JUNTA DE FREGUESIA PODE FISCALIZAR E PEDIR O ENCERRAMENTO DO MEU ALOJAMENTO LOCAL?

Ao mesmo tempo que as Câmaras Municipais perdem as competências e poder de decisão sobre a gestão do AL no seu território, as Juntas de Freguesias cuja estrutura e recursos são limitados, passam a ter poderes de fiscalização.
Os processos finais com as contraordenações e coimas é depois instruído pela Câmara Municipal ou pela ASAE.

OS ERROS DA PROPOSTA DO GOVERNO

As medidas do pacote "Mais Habitação" podem levar ao encerramento de grande parte do AL e à estagnação e declínio do principal setor da Economia, o Turismo

UMA PROPOSTA QUE ENTRA EM CHOQUE COM A PRÓPRIA POLÍTICA ECONÓMICA DO GOVERNO

Ao mesmo tempo que o Turismo volta a ser o motor da recuperação económica, o governo insiste em avançar no Programa Mais Habitação com medidas que colocam em risco a sobrevivência do alojamento local, um dos pilares do Turismo e em grande parte responsável por esse sucesso.

As principais entidades nacionais e internacionais que monitorizam a evolução da Economia (Banco de Portugal, Comissão Europeia, FMI ) acabam de fazer uma revisão em alta da perspetiva de crescimento da Economia portuguesa em 2023 e todos, sem exceção, apontam o excelente desempenho do Turismo como fator determinante.
O próprio governo, através do Ministérios da Economia, anuncia e reforça este desempenho acima do esperado e relembra que em 2022 o setor bateu todos os recordes, representando uma receita turística de 22 mil milhões de euros.
Exatamente ao mesmo tempo que o Turismo mostra- se de novo como pilar da recuperação e do crescimento, o governo lança uma série de medidas no Programa Mais Habitação que matam a curto, médio e longo prazo o alojamento local, um segmento que é pilar do Turismo e que representa 40% das dormidas turísticas.

UMA PROPOSTA COM MEDIDAS QUE AMEAÇAM A CONTINUIDADE DE UMA BOA PARTE DA OFERTA DO AL E CRIAM UM FORTE IMPACTO NEGATIVO NO FUTURO DO TURISMO

A versão final do Programa Mais Habitação enviada pelo governo ao Parlamento com as suas posteriores alterações trouxe pequenos alívios secundários que em nada alteram o seu impacto no alojamento local e até trazem agravamentos significativos em alguns aspetos críticos.

A proposta apresenta 9 medidas gravosas contra o alojamento local que atingem o setor em várias frentes;
- criam uma ameaça de fecho a curto e médio prazo de boa parte da oferta
- asfixiam financeiramente os operadores que insistirem em manter a atividade
- deixam todo o mercado num ambiente de insegurança e incerteza
- impedem de várias formas a renovação do setor.

UMA PROPOSTA QUE NÃO É FUNDAMENTADA EM QUALQUER DADO OBJETIVO OU ESTUDO

Um dos aspetos que mais chama a atenção nesta proposta é que a mesma não traz qualquer dado ou estudo que justifica as medidas tão duras contra o Alojamento Local, não apresenta análise de alternativas, nem tem qualquer indicador dos objetivo a alcançar ou impacto que as medidas poderão causar.

Estas ausência de qualquer fundamento objetivos, dados e estudos foi expressamente destacada na nota de admissibilidade do Parlamento sobre a entrada da proposta de lei.

UMA PROPOSTA QUE IGNORA O PESO DO AL NO TURISMO E ECONOMIA

Por uma questão apenas metodológica, a realidade do AL não está espelhada nas Estatísticas do Turismo do INE, pois estas contabilizam apenas Alojamentos Locais com mais de 10 camas, o que representa menos de 20% da oferta.

Recentemente o Eurostat fez um acordo para obtenção de dados das plataformas de reserva que complementam os dados do INE (menos de 10 camas) e que tornam possível calcular o peso do AL no Turismo e com isso na própria Economia.

No sentido de trazer dados objetivos para este debate, a ALEP pediu à Universidade NOVA School of Business & Economics para realizar um estudo do Impacto do Alojamento Local. Consulte aqui o estudo

Entre os resultados principais destacam-se que:.
O Alojamento Local gera 38 milhões de dormidas e que representa 40% das dormidas em todo território nacional.;
Os Turistas alojados em AL gastam mais de 8 mil milhões na economia portuguesa
Estes gastos representam 3,8% do PIB e 8,5% das Exportações.
Os mesmos gastos dos Turistas do AL geram mais de 110.000 empregos na Economia além de rendimento essencial para mais de 55 mil famílias que se dedicam a atividade.
Os gastos dos turistas do AL são feitos num grande número de setores com destaque para o alojamento, restauração e bebidas, transportes e mobilidade, cultura, lazer …
A oferta e dormidas do AL não podem ser substituídas, seja do ponto de vista quantitativa, pois obrigariam a abertura de 1.030 novos hotéis , algo impossível, seja do ponto de vista qualitativo já que a oferta hoteleira não satisfaz as necessidades que levam estes turistas, na maioria famílias, a procurar um alojamento local.
Medidas que tenham como consequência um encerramento significativo de unidades de Alojamento Local, independente do uso que estes imóveis venham a ter, poderá ter um efeito devastador na Economia e Emprego. Este impacto nunca foi medido ou analisado pelo Programa Mais Habitação.

Conheça o parecer jurídico solicitado pela ALEP sobre a inconformidade constitucional das restrições à atividade de AL na Proposta de Lei n.º 71/XV/1.ª

FAÇA DOWNLOAD AQUI

O ALOJAMENTO LOCAL E A HABITAÇÃO

A proposta do Mais Habitação reforçada pelas declarações dos governantes responsáveis não só não inclui nenhum objetivo concreto de migração do AL para o arrendamento habitacional como dá a entender que as casas que estão em AL são casas que foram subtraídas à habitação.

A maior parte do AL são casas de férias e estão fora dos dois grandes centros urbanos

PESO DO AL EM LISBOA E PORTO EM RELAÇÃO AO TOTAL DE REGISTOS NACIONAIS (Fonte RNAL)

Mesmo em Lisboa e Porto, 80% do AL está concentrado nas zonas históricas da cidade onde dominam T0 e T1 com áreas muitas vezes entre 30 e 40 m2, sem elevador, sem acesso de carro, sem estacionamento.

São condições de habitabilidade compatíveis com estadia de alguns dias, mas sem atratividade para a habitação permanente e inviáveis para acolher famílias em condições aceitáveis.

Peso dos T0 e T1 na oferta de AL em Lisboa e Porto

(em casa inteira = apartamentos e moradias)

Lisboa	45%
Porto	72%

Além disto, uma parte significativa dos imóveis registados em alojamento local em Lisboa e Porto com tipologias maiores são do segmento de luxo, muitos propriedade de estrangeiros atraídos pelos vários incentivos do governo e que seja por obrigações dos programas que aderiram, seja porque utilizam a casa, não estão dispostos ou não podem colocá-la no mercado habitacional.

O estudo da NOVA SBE reforça a falta de perfil para uso habitacional. Menos de 15% dos titulares pondera colocar a casa no arrendamento habitacional de longa duração caso tenha que desistir do alojamento local. A maioria por ser a sua casa de férias.

ESTUDO NOVA SBE | IMPACTO DO ALOJAMENTO LOCAL EM PORTUGAL

A ausência de dados sobre o Alojamento Local (AL) em Portugal tem sido um dos problemas críticos deste debate.

Esta lacuna foi colmatada e já há respostas bastante importantes, com a apresentação, no dia 27 junho, do resultado dos estudos preliminares da NOVA SBE que mostram, por exemplo, que:

. Peso do AL nas dormidas turísticas é de 40%.

. Turistas que se hospedaram em AL terão gasto mais de 8 mil milhões de euros na economia portuguesa

. Turistas recebidos por ALs criam mais de 110 mil empregos na Economia Portuguesa

Consulte o estudo, assista à gravação da conferência e conheça os dados objetivos e reais do peso e impacto do AL em Portugal.

CONSULTE O ESTUDO AQUI

IMPACTOS NO TURISMO E PERGUNTAS QUE FICAM POR RESPONDER

COMO QUER O GOVERNO MANTER A LIDERANÇA NO TURISMO SE CONDENA QUASE METADE DA OFERTA DE ALOJAMENTO À ESTAGNAÇÃO, IMPEDINDO A RENOVAÇÃO?

Mais do que criar o aumentar da capacidade da oferta de alojamento que permitiu o crescimento dos números do Turismo nos últimos anos, o alojamento local, acima de tudo, trouxe uma enorme diversidade de alternativas de alojamento que respondem à mudança do perfil do viajante e não pode ser substituído pela hotelaria tradicional.
Proibir a entrada de novos operadores, impedir a própria mudança dos gestores a frente da operação significa levar a estagnação e acabar com renovação de um setor que até agora tem sido um dos principais fatores de inovação do Turismo.

COMO É QUE O GOVERNO PRETENDE ATINGIR O OBJETIVO DE SER LÍDER EM TURISMO SUSTENTÁVEL SE IMPEDE O INVESTIMENTO?

Com uma Taxa extraordinária e um agravamento do IMI o governo absorve toda margem dos operadores que sobreviverem. Como o governo espera que alguém invista em sustentabilidade se foi asfixiado financeiramente.
Com prazos para os novos registos de 5 anos, muitas vezes inferior ao tempo de retorno do investimento em sustentabilidade, com licenças a caducarem em 2030 sem expetativa de renovação como quer o governo que se faça o investimento necessário para manter o Turismo na liderança.
Sem perspetivas de continuidade, em constante risco de encerramento, os operadores perdem o acesso a banca e fundos de apoio essenciais para o salto para a sustentabilidade.

COMO É QUE O GOVERNO PRETENDE QUE O TURISMO SEJA COMPETITIVO SE IMPEDE A RETENÇÃO E APOSTA NA QUALIFICAÇÃO DOS TRABALHADORES?

Que alojamento local poderá atrair quadros qualificados e ainda investir na sua qualificação se corre o risco de ter a atividade encerrada pelo condomínio ou se não sabe se o registo será renovado em 2030 ou depois de 5 anos no caso de novos alojamentos?
Quem pode dar estabilidade de emprego se a própria atividade não tem estabilidade ou garantia de continuidade?

COMO QUER O GOVERNO QUE O ALOJAMENTO LOCAL INVISTA NA QUALIFICAÇÃO E INOVAÇÃO?

Se não sabe se a qualquer momento o condomínio pode obrigar a encerrar sem motivos aparentes.
Se não sabe se o projeto continua depois de 2030. Sem perspetiva de futuro não há investimento no futuro.
Se vive asfixiado com taxas extraordinárias e agravamentos de IMI.

COMO É QUE O GOVERNO QUER MANTER O DESEMPENHO E AS METAS DO TURISMO?

Se destrói pouco a pouco um dos seus pilares, 40% da acomodação turística
Se promove a estagnação da oferta num mercado em constante mudança.
Se asfixia os operadores e acaba com as suas perspetivas.
Se sem perspetivas e recursos os operadores não conseguiram investir em qualificação e no seu pessoal.
Se substituir o AL por novos hotéis é impossível, pois seriam preciso 1.100 hotéis e mesmo assim não seria solução pois perderia capacidade de responder a uma parte crescente dos viajantes que buscam outro tipo de experiência.

E COMO PRETENDE MANTER O DESEMPENHO DA ECONOMIA?

Se o impacto que o Turismo tem em toda a Economia vem das despesas dos turistas, e 40% destes gastos são feito pelos turistas que ficam em AL
Se o setor, através das quase 40 milhões de dormidas representam 3,8% do PIB (Estudo NOVA),
Se coloca em risco mais de 100 mil empregos que dependem das despesas dos turistas do AL e 55 mil famílias e 10 mil empresas que dependem diretamente da atividade do AL.
Quanto perde a Economia se uma parte significativa do AL tiver que fechar e não for possível substituir esta oferta?