MEDIDAS GOVERNO MAIS HABITAÇÃO

Conheça os impactos e absurdos jurídicos que vão resultar do " Mais Habitação" no

Alojamento Local.

O GOVERNO ESTÁ SOZINHO NA DEFESA DESTAS MEDIDAS

A Associação do Alojamento Local em Portugal (ALEP) alerta, uma última vez, para os erros e impactos desastrosos do Programa "Mais Habitação" no setor do Alojamento Local. O diploma vetado pelo Presidente da República volta ao Parlamento a 21 de setembro, sem ter sofrido quaisquer alterações por parte do Partido Socialista (PS).

A ALEP sublinha que o Governo está sozinho na defesa deste pacote legislativo, advertindo sobre os erros económicos e jurídicos que o mesmo contém, especialmente no que diz respeito ao alojamento local.

O "Mais Habitação" é um diploma prejudicial e injusto, que não só destrói o setor do Alojamento Local, mas também afeta gravemente uma parte importante da Economia e do Emprego, sem com isso contribuir para o aumento da habitação.

A ALEP expressa, uma vez mais, a sua profunda preocupação relativamente aos erros e impactos desastrosos do Programa "Mais Habitação" nas seguintes áreas:

Economia e Emprego
Turismo
Incongruências e absurdos jurídicos.

ECONOMIA E EMPREGO

A ALEP tem vindo a apresentar, ao contrário do Governo, dados, estudos e pareceres juridícos que demonstram as inúmeras ilegalidades, erros e inconstitucionalidades, mas o executivo persiste em ignorar os impactos negativos dessa legislação, ignorando por completo, e sem abertura para o diálogo democrático, os argumentos sólidos apresentados pelo setor.

De acordo com o estudo recentemente divulgado pela Nova SBE, a pedido da ALEP, o crescimento do turismo em Portugal foi impulsionado em grande parte pelo Alojamento Local, que já representa 40% das dormidas turísticas no país.

O estudo releva que a grande maioria dos proprietários não pondera a possibilidade de colocar o imóvel no mercado tradicional de arrendamento habitacional se tiver de encerrar a atividade, sendo que apenas 13% mostraram abertura para esta hipótese, em grande parte por se tratar de imóveis de férias e por receio da instabilidade jurídica do mercado de arrendamento.

Principais destaques do "Estudo do Impacto do Alojamento Local em Portugal" - NOVA SBE

Impacto no orçamento familiar

O AL representa uma parte substancial do orçamento familiar para 39% dos proprietários, apesar de a maioria deles gerar menos de 20 mil euros por ano com essa atividade, demonstrando claramente a importância económica do alojamento local para muitas famílias em Portugal.
Impacto no Emprego

Com base nos números de 2019, o setor é responsável por mais de 300 mil empregos diretos e indiretos, representando 6,18% do total nacional de empregos. Acresce que quase metade dos proprietários são mulheres e a maioria (73%) tem mais de 45 anos, pelo que teriam muita dificuldade em regressar ao mercado de trabalho, caso fossem impedidas de desenvolver a sua atividade de alojamento local.

Impacto na Economia

O setor do AL é feito de pequenos empreendedores (80% tem menos de 3 unidades) e é um motor crucial para a economia nacional, contribuindo significativamente para o emprego e para o Produto Interno Bruto (PIB) do país.
Impacto no PIB

As despesas dos turistas que ficam hospedados em alojamentos locais contribuíram com 9,9 mil milhões de euros para o PIB nacional, o que equivale a 4,64% do PIB.

INCONGRUÊNCIAS E ABSURDOS JURÍDICOS

1. CEAL - CONTRIBUIÇÃO EXTRAORDINÁRIA

Todos os AL do litoral localizados em frações de prédios habitacionais terão que pagar uma taxa extraordinária anual (CEAL) cujo calculo é feito de forma cega com base na área (m2) e uma média
nacional de faturação presumida, independentemente do alojamento estar aberto 1 semana ou 365 dias/ano.

Esta discriminação relativa a certos tipos de AL é um favorecimento absoluto da hotelaria que tem um impacto igual ou mesmo muito superior na habitação. Como a CEAL é cega e não tem em conta o número de dias em funcionamento, nas zonas sazonais o valor da CEAL pode ser superior a margem ou mesmo à faturação.

Exemplo 1: Apartamento T2 de férias com 100m2 na Nazaré, Figueira da Foz ou qualquer zona de praia do Algarve

Um apartamento desta tipologia, que não seja de luxo que só receba turistas 4 semanas no verão, algo perfeitamente comum, terá uma faturação de cerca de 5 mil euros/ano. Este apartamento que terá uma margem de cerca de 2,5 mil euros/ano, terá que pagar um valor de CEAL que pode chegar a 3 a 4 mil euro/ano. É o fim dos apartamentos de verão mais acessíveis onde os portugueses faziam as suas férias.

Exemplo 2: AL que recuperou apartamento em ruínas

Um AL que recuperou um apartamento em ruínas será castigado com a CEAL. No entanto, um hotel no prédio ao lado que ocupou um prédio inteiro habitacional e despejou inquilinos já não paga

Exemplo 3: Moradia no centro histórico de Lisboa ou Porto

Se tiver um AL numa moradia no Centro Histórico de Lisboa ou Porto não paga CEAL, mas se tiver um apartamento registado como AL na Golegã, Torres Novas ou Cadaval onde o AL é quase inexistente já paga.

Exemplo 4: Guesthouse sediada na Batalha, Cadaval ou Barreiro

Uma guesthouse que esteja sediada na Batalha, Cadaval, ou no Barreiro localizadas em edifícios e que ocupe um espaço de 500 m2 terá que pagar 15mil a 20 mil euros de CEAL todos os anos, mais todos os custos e outros impostos. Muitas destas unidades com décadas de existência e vários funcionários não irão resistir e terão que encerrar. Mesmo não havendo nenhum pressão e sendo estas unidades a única forma de alojamento turístico disponível em certas zonas.

Exemplo 5: Senhorio que arrenda o imóvel a quem faz AL

Um senhorio que arrenda o imóvel a quem que faz alojamento local, mesmo sem ter nenhuma relação com a atividade do inquilino, é subsidiário no pagamento da CEAL e pode ser cobrado de imediato caso o titular não o faça. Isto é equivalente à AT ir cobrar a um senhorio que arrenda uma loja a um restaurante, o IRC que o seu inquilino não pagou.

2. IMI - AGRAVAMENTO DO COEFICIENTE DE VETUSTEZ PARA 1

Exemplo 1: Qualquer imóvel em AL pode ver aumentado em 2,5 vezes o IMI

Qualquer imóvel em AL passa a ser considerado uma construção nova com coeficiente de
vetustez de 1, mesmo que o imóvel tenha 100 anos, o que pode aumentar em 2,5 vezes o IMI do proprietário.

Não se trata de um agravamento ao IMI do AL, algo que o Governo já fez no OE2023, mas sim uma deturpação da fórmula técnica de cálculo do IMI.

3. INTRANSMISSIBILIDADE DO REGISTO

O "Mais Habitação" proíbe a transferência de titularidade de todos os AL existentes e ainda, nos casos de titulares com empresas, a venda de qualquer parte das quotas, mesmo 1%, o que implica no cancelamento de todos os registos de AL da empresa, ou seja, o seu encerramento.

Em que é que isto interfere com a habitação ? Qual o verdadeiro interesse desta medida a não ser forçar a
destruição e encerramento de alojamentos locais existentes?

Exemplo 1: Exemplo 1: Empresa dedicada ao AL e problema com sócio

Caso uma empresa dedicada ao AL tenha um problema com um dos sócios que, numa situação
extrema, roube a empresa, esta não poderá substituí-lo na sociedade, se o fizer, todos os registos são cancelados e o negócio acaba. Será obrigada a manter o sócio para sempre.

Exemplo 2: Titular do AL com doença grave

40% dos titulares de AL têm mais de 55 anos (Estudo NOVA 2023). Se um destes titulares, cuja família depende do AL, tiver uma doença grave incapacitante, não pode transmitir ao cônjuge, filhos ou outro familiar, se o fizer o registo caduca e a família perde a fonte de rendimento.

Exemplo 3: Caso de divórcio

Em caso de divórcio, mesmo ficando decidido na partilha que o AL ficará com um dos cônjuges, se for diferente do que está no registo do AL, ao transferir a titularidade, o registo é cancelado. A lei impede até mesmo um direito básico, como é o de reorganizar a vida depois de um divórcio. Ao drama da separação, o Mais Habitação junta a perda do rendimento familiar.

4. SUSPENSÃO DE NOVOS REGISTOS EM FRAÇÕES AUTÓNOMAS DE EDIFÍCIOS NO LITORAL

Exemplo 1: Proibição de novo registo no litoral num apartamento devoluto ou de férias

Fica proibido um novo registo no litoral inclusive num apartamento devoluto ou que durante décadas serviu de casa de férias. Há milhares de apartamentos nas praias que sempre foram casas de férias e nunca mais conseguirão registar-se como AL para cobrir custos ou aliviar o aumento dos empréstimos.

Isto é defender a habitação ou obrigar a volta ao mercado paralelo?

Exemplo 2: Proibição de novo registo em frações de serviços autorizadas pelas Câmaras

Fica proibido inclusive o registo de um AL em frações de serviços, uma situação devidamente autorizada em algumas Câmaras, como no caso da CM do Porto e que em nada afetam a habitação.

Exemplo 3: Proibição de abertura de guesthouse em Rio Maior, Almeirim ou Alcochete

Abrir uma guesthouse de 9 quartos num prédio em Rio Maior, Almerim ou em Alcochete, concelhos com pouca ou quase nenhuma oferta turística, é proibido, mas abrir um apartamento turístico (hotelaria) de 10 ou 100 quartos em Alfama ou no centro histórico do Porto não tem entraves.

5. PODER DOS CONDOMÍNIOS

A necessidade de aprovação do condomínio por unanimidade para novos registos em prédios habitacionais não irá trazer qualquer equilíbrio na relação AL e condóminos.

Para a ALEP, estes exemplos mostram um caminho perigoso que não só traz incertezas, mas ilegalidades que vão inundar os tribunais com processos, e criar um ambiente de conflitualidade, abusos e injustiças.

Exemplo 1: Poder do condomínio em encerrar um AL com 2/3 dos votos

Um condomínio, com 66% de votos pode acabar com uma guesthouse instalada há décadas num prédio, levando ao encerramento da empresa e ao desemprego dos funcionários, sem qualquer razão concreta ou justificativa.

Exemplo 2: Necessidade de aprovação do condomínio por unanimidade para novos registos em prédios habitacionais

A unanimidade para novos registos em prédios habitacionais permite a um único morador racista ou com preconceitos étnicos contra certos grupos de turistas, proibir a instalação do AL.

Exemplo 3: Necessidade de unanimidade para registar um quarto como AL na minha residência permanente

Mesmo quem queira fazer AL num quarto da sua residência permanente,não poderá proceder ao registo, sem a devida autorização por unanimidade do condomínio.

Exemplo 4: Impedir a entrada de novos concorrentes

Um único proprietário de AL (ou vários) que já estejam a operar num prédio, podem votar contra e evitar a entrada de novos concorrentes.

TURISMO

IMPACTOS NO TURISMO E PERGUNTAS QUE FICAM POR RESPONDER

COMO QUER O GOVERNO MANTER A LIDERANÇA NO TURISMO SE CONDENA QUASE METADE DA OFERTA DE ALOJAMENTO À ESTAGNAÇÃO, IMPEDINDO A RENOVAÇÃO?

Mais do que criar o aumentar da capacidade da oferta de alojamento que permitiu o crescimento dos números do Turismo nos últimos anos, o alojamento local, acima de tudo, trouxe uma enorme diversidade de alternativas de alojamento que respondem à mudança do perfil do viajante e não pode ser substituído pela hotelaria tradicional.
Proibir a entrada de novos operadores, impedir a própria mudança dos gestores a frente da operação significa levar a estagnação e acabar com renovação de um setor que até agora tem sido um dos principais fatores de inovação do Turismo.

COMO É QUE O GOVERNO PRETENDE ATINGIR O OBJETIVO DE SER LÍDER EM TURISMO SUSTENTÁVEL SE IMPEDE O INVESTIMENTO?

Com uma Taxa extraordinária e um agravamento do IMI o governo absorve toda margem dos operadores que sobreviverem. Como o governo espera que alguém invista em sustentabilidade se foi asfixiado financeiramente.
Com prazos para os novos registos de 5 anos, muitas vezes inferior ao tempo de retorno do investimento em sustentabilidade, com licenças a caducarem em 2030 sem expetativa de renovação como quer o governo que se faça o investimento necessário para manter o Turismo na liderança.
Sem perspetivas de continuidade, em constante risco de encerramento, os operadores perdem o acesso a banca e fundos de apoio essenciais para o salto para a sustentabilidade.

COMO É QUE O GOVERNO PRETENDE QUE O TURISMO SEJA COMPETITIVO SE IMPEDE A RETENÇÃO E APOSTA NA QUALIFICAÇÃO DOS TRABALHADORES?

Que alojamento local poderá atrair quadros qualificados e ainda investir na sua qualificação se corre o risco de ter a atividade encerrada pelo condomínio ou se não sabe se o registo será renovado em 2030 ou depois de 5 anos no caso de novos alojamentos?
Quem pode dar estabilidade de emprego se a própria atividade não tem estabilidade ou garantia de continuidade?

COMO QUER O GOVERNO QUE O ALOJAMENTO LOCAL INVISTA NA QUALIFICAÇÃO E INOVAÇÃO?

Se não sabe se a qualquer momento o condomínio pode obrigar a encerrar sem motivos aparentes.
Se não sabe se o projeto continua depois de 2030. Sem perspetiva de futuro não há investimento no futuro.
Se vive asfixiado com taxas extraordinárias e agravamentos de IMI.

COMO É QUE O GOVERNO QUER MANTER O DESEMPENHO E AS METAS DO TURISMO?

Se destrói pouco a pouco um dos seus pilares, 40% da acomodação turística
Se promove a estagnação da oferta num mercado em constante mudança.
Se asfixia os operadores e acaba com as suas perspetivas.
Se sem perspetivas e recursos os operadores não conseguiram investir em qualificação e no seu pessoal.
Se substituir o AL por novos hotéis é impossível, pois seriam preciso 1.100 hotéis e mesmo assim não seria solução pois perderia capacidade de responder a uma parte crescente dos viajantes que buscam outro tipo de experiência.

E COMO PRETENDE MANTER O DESEMPENHO DA ECONOMIA?

Se o impacto que o Turismo tem em toda a Economia vem das despesas dos turistas, e 40% destes gastos são feito pelos turistas que ficam em AL
Se o setor, através das quase 40 milhões de dormidas representam 3,8% do PIB (Estudo NOVA),
Se coloca em risco mais de 100 mil empregos que dependem das despesas dos turistas do AL e 55 mil famílias e 10 mil empresas que dependem diretamente da atividade do AL.
Quanto perde a Economia se uma parte significativa do AL tiver que fechar e não for possível substituir esta oferta?

QUEM BENEFICIA COM ESTAS MEDIDAS?

Proibir as pequenas unidades de alojamento local onde o AL não existe e é preciso e, ao mesmo tempo, permitir hotéis a abrir em zonas de grande pressão habitacional é realmente proteger a habitação ou apenas uma forma de proteger os grandes negócios?

A fórmula do Mais Habitação para o Alojamento Local está errada e é perversa. Vai matar os pequenos empresários, destruir os empregos de
muitos portugueses, favorecer os grandes negócios, em especial da hotelaria urbana e, no final, conseguir um número pouco significativo de casas para inquilinos com elevado poder de compra.